I. Общие сведения…

II. Описание и анализ объекта оценки……

III. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…

IV. Определение рыночной стоимости прав аренды объекта недвижимости 17

V. Заключительное решение о величине арендной платы 20

Перечень использованных материалов 21

Приложение №2 Свидетельство, выписка из реестра, образовательные документы и страховка, договор субподряда.

Приложение №3 Фотографии с места оценки

Эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждают на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

• мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;
• изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;
• оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;
• нами был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества;
• у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;
• расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;
• никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;
• мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;
• настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

Эксперт – ООО МОДУС-А

Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Свидетельство о членстве в «Российское общество оценщиков» за регистрационным № 03019 от 17 января 2008

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-6500708/1/32-32-17 от 15.01.2008г. Полис выдан ОАО “РОСНО” на один год с 15.01.2008г. по 14.01. 2009 г. на сумму 300 000,00 рублей с правом пролонгации.

Копии документов о профессиональном образовании участников проведения оценки, на осуществление оценочной деятельности и страхового полиса прилагаются.

• в процессе подготовки настоящего Отчета мы исходили из достоверности предоставленных документов;
• от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
• отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;
• Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;
• Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов;
• при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;
• исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;
• ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;
• мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;
• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости;
• срок использования данного Отчета - 6 месяцев.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Арендная плата – плата за предоставленное в порядке аренды имущество; вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение и землю.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Износ - потеря стоимости объекта в силу физического износа, функционального устаревания, а также воздействия внешних факторов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (либо ценах предложения).

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Физический износ - снижение полезности или привлекательности собственности из-за ухудшения ее физического состояния. В случае, если потеря стоимости может быть устранена в результате ремонта, износ считается устранимым. Если восстановление стоимости невозможно, износ принято считать неустранимым.

Функциональное устаревание - снижение стоимости объекта из-за изменений во вкусах, привычках, предпочтениях, из-за технических нововведений или изменений рыночных стандартов. Функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимости и сделок, которые главным образом и формируют цены на недвижимость.

Экономическое устаревание - потеря стоимости в результате воздействия на оцениваемую собственность внешних негативных факторов (конкуренция, изменения в вариантах использования, накладываемые сервитута и прочие).

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект.

Назначением данной оценки является уточнение реальной стоимости аренды недвижимого имущества площадью 14,3 находящегося в отдельно стоящем здании по адресу: Россия, г. Москва, ул. Кастанаевская дом 25 корп 1комната 20. В соответствии с Договором на оценку Оценщик определяет величину арендной платы указанного недвижимого имущества.

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО-1 п.3.1), под рыночной стоимостью понимается денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Мы считаем, что различия в приведенных определениях несущественны и не могут влиять на цель оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие основные этапы:

0. осмотр здания;
1. интервью с Заказчиком;
2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3. исследование рынка аналогичных объектов в г. Москве;
4. сравнительный анализ аналогов;
5. рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
6. обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
7. составление и передача Заказчику отчета об оценке.

В соответствии с назначением оценки рыночная стоимость недвижимого имущества определялась на основе «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г.; Международных Стандартов Оценки МСО 2003; СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки» и СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости».

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. Использовались при определении вида стоимости объекта оценки и подходов к оценке.

Применение Стандартов Российского Общества Оценщиков обосновано тем, что они наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.

Применение МСО 2003 связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

Работы выполнялись с применением и некоторых действующих нормативных документов РФ.

Для проведения работ по определению величины арендных платежей недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, г. Москва, ул. Кастанаевская дом 25 корп. 1 комната№ 20 Заказчиком были предоставлены следующие документы:

• Поэтажный план Западное-1 территориальное бюро технической инвентаризации г.Москвы от 16 05 2002 года. Копии документов прилагаются.

Объект оценки расположен в Западном административном округе г. Москва, ул. Кастанаевская дом 25 корп. 1 комната № 20 в Районе Фили-Давыдково.

Объект недвижимости расположен в 15-ти минутах ходьбы от станции метро «Филевский », 30 минут от станции метро « Пионерская». Объект расположен в селитебном районе с хорошо развитой инженерной и социальной инфраструктурой. В основной массе окружение объекта составляет жилая застройка со встроенными на первых этажах помещениями социально-бытового назначения. Растет число вновь возводимых зданий, благоустраивается территория.

2.4. Описание объекта оценки

Составлено на основании технической документации территориального бюро технической инвентаризации, дополнительных сведений, полученных на месте и выводов, сделанных во время осмотра объекта.

Исследуемый объект представляет собой помещение общей площадью 14.3 кв.м., расположенное в двух этажном кирпичном здании. Фасад здания выходит во двор и на улицу Кастанаевская . Доступ и подъезд к зданию осуществляется по дороге с твердым покрытием, и затруднен от хаотично поставленных автомобилей. Организованная парковка и стоянка отсутствует.

Адрес: г. Москва, ул. Кастанаевская дом 25 корп. 1 ком.№20

III. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

На наш взгляд обстоятельство сложившиеся в связи с конструктивным состоянием помещения № 20 ( описанными в пункте № 2.4, 2.4.1 ) находящегося по адресу г. Москва, ул. Кастанаевская дом 25 корп. 1 диктует необходимость использовать помещение в соответствии со сложившейся с конструктивным состоянием.

Помещение не оборудовано под офисное помещение, и не позволяет разместить в нем ,без существенного переоборудования и ремонта всего помещения, офис.

Возможный вариант использования объекта оценки без вложений денежных средств в существенное переоборудование и ремонта всего помещения, оценщик считает использование данного помещения под складское помещение небольшой площади.

Названный вариант использования объекта оценки представляется потенциально прибыльным в плане сдачи в аренду, а спрос объектов названного профиля постоянно присутствуют на рынке.

Основываясь на результатах анализа и, принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшим и оптимальным использованием объекта является использование в качестве небольшого складского помещения

IV. Определение рыночной стоимости прав аренды объекта недвижимости

Учитывая особенности методологии затратного подхода определить стоимость прав аренды объекта оценки Оценщику не представляется возможным.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют рыночным условиям.
3. Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за м²) и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

4.2.1.Расчет рыночной стоимости прав аренды объекта оценки сравнительным подходом

Таким образом, величины арендной платы объекта оценки, определенная сравнительным подходом, за один год составляет, (с учетом НДС): 108 193 (Сто восемь тысяч сто девяносто три рубля)00 коп

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др. В данном случае, доход от оцениваемого объекта будет выражаться в экономии арендной платы за аналогичное помещение.

Учитывая результат сравнительного подхода, Оценщик счел разумный отказаться от использования доходного подхода в настоящем отчете.

В настоящих материалах были рассмотрены две оценки величины арендной платы.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

3. Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, эксперты-оценщики применили те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки наших объектов, мы пришли к следующим выводам:

Сравнительный подход в наибольшей степени отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя. Данные, взятые для расчета, были проверены экспертами на достоверность и типичность.

Эксперт – оценщик ООО МОДУС-А

Перечень использованных материалов

1. Гражданский кодекс РФ, части I и II.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г., № 519.
4. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
5. Постановление Госстроя СССР от 6.09.1990 г. №14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».
6. Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446.
7. Стандарты Российского Общества Оценщиков.
8. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МСО 2003.
9. Болдырев В. с., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука 1997 г.
10. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений, Пер. англ.. М. ИНФРА-М, 1996.
11. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 1998 г.
12. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей для переоценки основных фондов.
13. Межрегиональные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
14. Информационно-аналитические бюллетени R-way.
15. Интернет.