имущества, принадлежащего

Дата составления отчета: 8 сентября 2005 г.

Заказчик: ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. ХХХХХХХ»

Оценщик: ООО” Модус-А”

Москва 2005 г.

В соответствии с договором № ХХХХХ от 02.09.2005 года, ООО”Модус-А” провело оценку имущества, принадлежащего ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. ХХХХХХ», по состоянию на 08 сентября 2005 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости для кредитования под залог.

Рыночная стоимость определялась в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519, Международными стандартами оценки (МСО-2000) - International Valuation Standards Committee (IVSC) - и стандартами, принятыми Российским обществом оценщиков (РОО).

Приведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость Объектов оценки по состоянию на 08 сентября 2005 г. составляет, округленно (без учета НДС):

80 300 000 (Восемьдесят миллионов триста тысяч) рублей.

Содержание *

1. Общие сведения *

2. Краткое описание возможных методов оценки *

3. Описание и анализ объектов оценки *

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ *

5. Определение стоимости объектов оценки *

БибЛИогРАфия *

Приложение №1 Фотографии объектов оценки и правоустанавливающие документы

Приложение №2 Лицензия, образовательные документы и страховка

.1. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

в процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов;

при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости;

итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в данном Отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с момента составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.

Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно, как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у Заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.

1.2. Декларация оценщика

Эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждают на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;

изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;

оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;

нами был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества;

у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;

расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;

никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;

мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;

настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

1.3. Используемая терминология и процесс оценки

1.3.1. Определение рыночной стоимости

При определении величины залогового обеспечения кредита оценка выполняется для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

При оценке для целей определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы применяется рыночная стоимость.

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО-1 п.3.1), под рыночной стоимостью понимается денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Мы считаем, что различия в приведенных определениях несущественны и не могут влиять на цель оценки.

1.3.2. Процедура оценки

Процедура оценки включала в себя:

осмотр объектов оценки;

интервью с собственниками;

сбор необходимой информации;

определение рыночной стоимости;

написание отчета об оценке.

1.3.3. Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра объектов оценки, а также их описания, оценки их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Производят сбор информации по объектам оценки. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов оценки в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении рыночной стоимости собственности обычно используют три подхода:

затратный подход;

сравнительный (рыночный) подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

2.1. Описание подходов к оценке производственного оборудования

2.1.1. Затратный подход

Затратный подход в оценке оборудования опирается в теоретическом плане на трудовую теорию стоимости, а из оценочных принципов основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми эксплуатационными показателями.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость (или полная стоимость воспроизводства) объекта, из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

Расчет по цене однородного объекта заключается в следующем. Для оцениваемого объекта подбирают однородный объект, похожий по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления. Причем однородный объект может иметь совсем другое назначение и применяться в другой отрасли. Предполагают, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов. Цена на однородный объект складывается из полной себестоимости производства, чистой прибыли предприятия, налога на прибыль, торговой наценки и НДС. Полная себестоимость оцениваемого объекта С_п рассчитывается по себестоимости однородного объекта С_од, при этом вносится корректировка, учитывающая различие в массе (объеме конструкция объектов:

, (1)

где G и G_од – масса (объем) конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Если оцениваемый и однородный объекты изготовляются на разных типах производства, то вносится поправка на различие в коэффициентах серийности производства.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта S_в определяется по формуле:

, (2)

где Н_пр – ставка налога на прибыль;

К_р – показатель рентабельности продукции.

В данной формуле показатель рентабельности должен соответствовать степени ликвидности оцениваемого объекта. В случае если объект не пользуется спросом, его восстановительную стоимость принимают равной себестоимости.

Альтернативный прием расчета рыночной стоимости оборудования методом однородного объекта является определение восстановительной стоимости оборудования по идентичному аналогу, схожему с оцениваемым по основным технико-конструкторским и функциональным характеристикам с последующим вычетом суммарного накопленного износа объектов оценки.

Метод поэлементного расчета применяется в тех случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые можно приобрести и цены, на которые известны на рынке. При этом исходят из того, что сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем. Полная себестоимость объекта оценки С_п определяется по формуле:

, (3)

где К_соб – коэффициент, учитывающий собственные затраты изготовителя;

ΣЦ_эл – суммарная стоимость частей объекта, рассчитанная по ценам этих частей.

Восстановительную стоимость определяют по формуле (2).

Метод анализа и индексации затрат основан на индексации известных величин расходов, входящих в себестоимость оцениваемого объекта (материалы, энергоносители, оплата труда, амортизация).

При определении рыночной стоимости в рамках затратного подхода необходимо проводить расчет износа оцениваемого объекта.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Классификация износов может быть проведена по критерию технической возможности и экономической целесообразности их устранения и по причинам, их вызывающими.

С точки зрения возможности устранения различают:

неустранимый износ (износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей машин и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям);

устранимый износ (износ, который возможно устранить технически и целесообразно экономически).

На современном уровне развития науки и техники превалируют экономические причины отнесения износа к неустранимому, так как технически практически при любой стадии износа возможно поддерживать работоспособность объекта.

По причине, вызвавшей износ, различают:

физический износ, обусловленный частичной потерей работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения;

функциональное устаревание, возникающее из-за технического и технологического прогресса;

экономическое устаревание, появляющееся из-за внешних по отношению к объекту причин.

2.1.2. Сравнительный подход

Сравнительный (рыночный) подход к оценке рыночной стоимости оборудования основывается на анализе цен покупки и продажи оборудования, сложившихся в данный момент на рынке. В том случае, если у оценщика отсутствует информация о сложившейся рыночной цене конкретной марки изделия (оборудования), он может с помощью сравнительного (рыночного) подхода оценить данное оборудование на основе анализа рыночных цен на оборудование, имеющее аналогичные функциональные и эксплуатационные характеристики. Кроме того, при рыночном подходе могут быть использованы следующие методы: метод удельных ценовых показателей, метод корреляционных моделей и метод экспертных оценок. Однако, указанные три метода пока не нашли широкого применения при оценке оборудования, так как требуют глубокого научного обоснования.

Основные этапы при использовании сравнительного подхода:

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях по продаже;

сбор информации с учетом ее представительности и достоверности;

корректировка цен аналогов по элементам различия с объектом оценки;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и определение итоговой стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный поход подразумевает сопоставление всех технических характеристик объекта оценки и объектов, продающихся на вторичном рынке, с учетом коммерческих условий продажи. Исходной информацией при использовании рыночного подхода являются многочисленные справочники с ценами на оборудование, прайс-листы заводов-изготовителей, торгующих организаций и дилеров, специализированные печатные издания. Основная проблема при использовании рыночного подхода при оценке оборудования в РФ - значительная вариация рыночных цен на оборудование по различным регионам.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения продаж. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Метод рыночных сравнений или аналогов является при оценке машин и оборудования наиболее универсальным, а при определении стоимости по ценам предложения или статистике продаж - и наиболее «рыночным». Это основной метод оценки машин и оборудования.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый рынок (стандартное серийное оборудование - станки, автомобили и т.д.), т.е. по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам-аналогам. Цены на эти объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Корректировки цены на техническую сопоставимость объектов оценки их аналогам включают в себя следующие поправки:

Для определения величины корректировки на типоразмер, используется соотношение между ценами (затратами на изготовление) и параметрами машин, в частности степенная зависимость:

₂ *, где

Р₁ - стоимость объекта оценки,

Р₂ - стоимость объекта аналога,

L₁ - отличный параметр объекта оценки,

L₂ – отличный параметр объекта – аналога,

n – показатель степени, часто называемый коэффициентом «торможения цены».

Значения показателя степени определены на основе специальных исследований, а также многолетней практики.

Для определения поправки на техническое состояние, износ используется шкала экспертных оценок.

«Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании физического состояния машин и оборудования»

Корректировка на комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств в комплекте поставки) рассчитывается по принципу включения и исключения стоимостей, соответствующих комплектующих из комплекта поставки объекта аналога по сравнению с объектом оценки.

Расчет рыночной стоимости оборудования с учетом корректировок производится по формуле:

С = С_в (1 – К_Тр.) (1 – К_Км.) (1 – К_Тс.), где

К_Тр., К_Км., К_Тс. – корректировочные коэффициенты типоразмера, комплектации и технического состояния, износа соответственно.

С_в – стоимость объекта – аналога без учета корректировок.

2.1.3. Доходный подход

Доходный подход к оценке машин и оборудования объединяет методы дисконтированных денежных потоков, прямой капитализации и равноэффективного аналога. Применение доходного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет работы предприятия.

Применение методов доходного подхода требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии с которым стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная.

Методы доходного подхода (прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков) реализуются при оценке оборудования в основном так же, как и при оценке недвижимости. Однако в оценке оборудования данными методами есть свои особенности, главная из которых – необходимость вычисления доли чистого дохода, полученного за счет использования или продажи именно данного оцениваемого оборудования.

Метод прямой капитализации предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста. Предполагается также стабильное развитие бизнеса.

Определение стоимости машин и оборудования данным методом включает в себя следующие этапы:

определение базы прибыли: чистая прибыль (для предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся или устаревающее оборудование) или денежный поток;

Метод дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:

определение чистого дохода от функционирования производственной или коммерческой системы (предприятия, цеха, участка);

расчет ставки дисконтирования;

расчет текущей стоимости производственной системы по формуле:

, (6)

где D – чистый доход (денежный поток);

r – ставка дисконтирования;

С_м – остаточная стоимость производственной системы к концу последнего (Т-го) года службы оцениваемого объекта;

определение стоимости машинного комплекса С_маш по формуле:

, (7)

где С_зем – стоимость земли;

С_зд – стоимость зданий и сооружений.

При использовании метода равноэффективного аналога подбирается функциональный аналог, который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по таким техническим характеристикам, как производительность, срок службы, качество изготовляемой продукции и другим показателям.

Стоимость оцениваемого объекта С определяется по формуле:

, (8)

где С_б – стоимость базисного объекта;

И_б и И – годовые издержки эксплуатации соответственно базисного и оцениваемого объектов соответственно (без их амортизации);

k_а.б и k_а – коэффициенты амортизации базисного и оцениваемого объектов соответственно, рассчитываемые по формуле фактора фондовозмещения;

Q_б и Q – годовой объем продукции, производимой с помощью базисного и оцениваемого объектов соответственно.

2.2. Решение об оценке рыночной стоимости

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

Оценщик счел нецелесообразным применение затратного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости оборудования, так как, оборудование, в основном своем составе представляет собой текстильное оборудование с развитым рынком производства и потребления, как следствие этого утверждения, применение сравнительного подхода представляет собой более точный результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Что касается доходного подхода к оценке рыночной стоимости оборудования, то выделение доли чистого дохода, приходящегося на оцениваемые объекты, будет сопровождаться значительными погрешностями и допущениями, так как оборудование является только частью активов предприятия, участвующих в производственном процессе.

Таким образом, учитывая характер объекта оценки и условия применимости каждого из основных подходов, оценка рыночной стоимости оборудования производилась исключительно в рамках сравнительного подхода к оценке.

3. Описание и анализ объектов оценки

3.1. Исследование юридической информации

Для проведения работ об оценке рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева», Заказчиком были предоставлены следующие документы:

бухгалтерская опись заложенного имущества ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» от 24 августа 2005 г.

Копии документов прилагаются

3.2. Описание объектов и их краткая характеристика

Настоящее описание составлено на основании технической документации, полученной от Заказчика, и дополнительных сведений, полученных на месте во время осмотра объектов.

Объекты оценки расположены по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, д. 48 движимое имущество, - агрегаты и производственное оборудование.

Ниже представлены основные технические характеристики оцениваемых объектов.

Краткое описание объектов оценки

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность.

2. Допустимость с точки зрения законодательства.

3. Финансовая целесообразность.

4. Максимальная продуктивность.

Основываясь на результатах осмотра объектов оценки, его анализе и принимая во внимание физические условия, эксплуатационные характеристики и экономическую жизненность объектов, мы полагаем, что наилучшим и оптимальным использованием объектов является их текущее использование, как неделимого вовлеченного в производственный процесс оборудования по производству и изготовлению текстильных изделий.