I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ *

II. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХПОДХОДОВ ОЦЕНКИ *

III. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ *

IV. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ *

V. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ *

V. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ *

VI. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ *

VII. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ *

Приложение №1 Лицензия, образовательные документы ,страховка и акт осмотра.

Приложение №1 Фотографии с объекта оценки

I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Мы, эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждаем на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;

изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения,

достоверны и не содержат ошибок;оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок,

налагавшихся либо условиями исходной задачи,

либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;

нами был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества;

у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой

 собственности, являющейся предметом настоящего Отчета,

и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам,

связанных интересами с оцениваемой собственностью;

расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта,

оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;

никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;

мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;

настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных

Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

Эксперт-оценщик

Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития

РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Лицензия на осуществление оценочной деятельности №010115 от 15 ноября 2004г., выданную

Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г.

по 15 ноября 2009г.

Полис страхования профессиональной ответственности оценщиков№ г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО” на один год с 23.112004г. по 23.11. 2005 г.

Копии документов о профессиональном образовании участников проведения оценки, лицензия на осуществление оценочной деятельности и

страховой полис прилагаются.

Декларация оценщиков, являющаяся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

в процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного

Отчета или оцененного имущества,

 кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью,

 не предусмотренной настоящей оценкой.

Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов;

при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению

(или в случае обнаружения) подобных факторов;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную

точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных,

ъэкономических и юридических условий,

которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет

 из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости;

срок использования данного Отчета – 6 месяцев.

Определение вида стоимости

При определении величины залогового обеспечения кредита оценка выполняется для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

При оценке для целей определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы применяется рыночная стоимость.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден

на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519,

под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО-1 п.3.1), под рыночной стоимостью понимается денежная сумма, за которую имущество должно переходить

из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из

сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Мы считаем, что различия в приведенных определениях несущественны и не могут влиять на цель оценки.

Процедура оценки

Процедура оценки включала в себя:

осмотр здания и квартиры;

интервью с собственником;

установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Москве;

сравнительный анализ аналогов;

рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.

Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную

оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

II. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХПОДХОДОВ ОЦЕНКИ

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью нами понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Определение величины физического и морального износа объекта недвижимости.

Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за кв. м.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

Полученный таким образом чистый доход затем перечисляется в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

III. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости двух однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319, Заказчиком были предоставлены следующие документы:

Договор передачи в собственность по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319 № 032110-002011 от 20 апреля 1993 года;

Свидетельство о собственности на жилище по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319 № 1275867 от 26 мая 1993 года.

Копии документов прилагаются.

Объект оценки расположен в Восточном административном округе на территории района «Перовский» г. Москвы по адресу: ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319.

Объект недвижимости расположен в 5-ти езды транспортом от станции метро «Перово». Доступ и подъезд к зданию осуществляется по дороге с твердым покрытием. Объект расположен в селитебном районе с хорошо развитой инженерной и социальной инфраструктурой. В основной массе окружение объекта составляет жилая застройка со встроенными на первых этажах помещениями социально-бытового назначения. Растет число вновь возводимых зданий, благоустраивается территория.

Транспортная доступность хорошая, рядом с объектом оценки находится автобусная, троллейбусная остановка.

Составлено на основании документов, предоставленных Заказчиком, сведений полученных на месте и выводов, сделанных во время осмотра объекта.

Оцениваемый объект недвижимости – однокомнатная квартира, находящаяся на 9-ом этаже в жилом 9-и этажном здании.

В квартире в наличии мебель, все коммуникационные линии, телефон, домофон, парковка рядом с домом.

Состояние здания оценивается как хорошее.

IV. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В настоящее время не существует общепринятого определения элитной недвижимости. По мнению одних риэлтеров, элитарность квартиры определяется ее местоположением: если здание расположено на Остоженке, Плющихе или рядом с Кремлем, то оно автоматически попадает в разряд элитных.

По мнению других, помимо критерия местоположения, настоящая элитная квартира должна отвечать еще двум главным критериям: в элитном доме не должно быть более 40 квартир.

Риэлтеры выделяют несколько классов жилья.

Самое престижное жилье по данной классификации – класс «А». Оно должно находиться на западе, юго-западе или в центре столицы. Кроме того, класс «А» предусматривает наличие подземного гаража, оборудованного спринклерной системой пожаротушения, центральное кондиционирование, систему химической и механической очистки воды и т. д. Следующий класс, «А-», отличается от вышестоящей категории выбором более экономичных материалов и использованием инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей.

Класс «В» еще более демократичен: отбор жильцов производится только в том случае, если в доме будет жить основной инвестор, количество квартир может доходить до 80, и т.д.

Еще более доступное жилье в данной классификации относится к классу «С». По качеству оно не уступает домам класса «В», но расположено не в центре, а в одном из престижных районов, вроде Кунцево.

Замыкает список жилье эконом-класса, которое развивается параллельно с рынком элитного жилья. Если судить по объемам возводимого жилья, сейчас этот сегмент - один из наиболее динамично развивающихся в Москве.

Существует более подробная классификация элитной недвижимости.

Согласно этой классификации, элитные здания подразделяются на следующие классы, каждый из которых имеет свои отличительные особенности и тенденции развития.

Класс «А» характеризуется следующими признаками:

месторасположение – центр Москвы в пределах оценочной зоны 1-й категории;

равноценное окружение;

избранность живущих: жесткий отбор жильцов;

новое строительство;

внешние и внутренние стены – кирпич, каркас – монолит, высокое качество строительства;

надежная репутация застройщика;

количество квартир в доме не превышает 40;

благоустроенный внутренний двор, огороженная территория;

подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения;

высота потолков в квартирах 3,2 м и выше;

презентабельный подъезд;

большие окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стеклопакетами;

использование дорогих отделочных материалов;

центральное кондиционирование, система климат-контроля;

высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, с отделкой по индивидуальному заказу);

24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением;

развитая инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе, бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.;

сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температур;

механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха;

бойлерная для всего дома или в каждой квартире;

двойной ввод электрики;

современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора;

профессиональный менеджмент здания;

создание неповторимого архитектурного облика.

Дома класса «А-» отличаются от домов класса «А» выбором менее дорогих материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей.

Класс «В»:

к местоположению класса «А» добавляются все остальные направления в пределах Садового кольца, а также традиционно престижные районы за его пределами: запад, юго-запад Москвы;

отбор жильцов в доме происходит только в том случае, если в доме будет проживать основной инвестор;

новое строительство либо реконструкция;

внешние стены могут быть монолитными;

количество квартир до 80;

внутренний двор может отсутствовать;

вместо подземного гаража может использоваться охраняемая наземная парковка;

высота потолков в квартирах в пределах 3 м;

скромный и аккуратный подъезд;

стеклопакеты;

отсутствие кондиционирования, определение на фасаде здания мест для индивидуальных воздухозаборников;

бесшумные лифты;

круглосуточная охрана, видеодомофоны;

инфраструктура необязательна;

обычные коммуникации;

телефонные линии МГТС.

Оцениваемая квартира согласно данной классификации относится к классу «В». Для данного сегмента рынка, как и для всего рынка жилой недвижимости в августе были характерны следующие изменения.

По итогам июня средняя цена предложения 1 кв. метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 1 %. Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах составил 1,22%. В кирпичных цены увеличились на 0,64%. На рынке новостроек общий рост цен составил 0,5 %. В секторе жилья бизнес-класса средняя цена увеличилась почти на 4 %.

В целом за прошедшие полгода валютный рост цен на вторичном рынке типового жилья составил 6,1% или почти по одному проценту ежемесячно. За этот же период времени рост цен в рублях был равен 7,8 %, что сопоставимо с текущим уровнем инфляции.

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов.

(цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный)

Лидерами ценового роста стали две противоположности вторичного рынка Москвы: 2,9 % - рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в 10-12-ти этажных кирпичных (монолитных домах) и 2,1 % в девятиэтажных панельных домах. В остальных типах домов рост цен был меньше, за исключением 15-ти и более этажных кирпичных (монолитных) домах, где цена предложения, по сравнению с маем, уменьшилась на 4%.

Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании
от общего количества представленных квартир
(цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный)

  Объемы квартир, предлагаемых к продаже на вторичном рынке жилья, практически не изменились. В то же время отчетливо наблюдается тенденция снижения объемов предложений в 17-ти этажных панельных домах и его увеличение в 5-ти и 6-8 этажных кирпичных (монолитных) домах.

  Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных АО

  В июне ценовым аутсайдером рынка стал Северо-Западный административный округ (минус 0,1%), а лидером – Восточный АО – плюс 1,6 %.

  Динамика процента предложения квартир в различных АО

 Объемы предложений в ЦАО, относительно общегородского объема, продолжают расти.

  Средние цены по районам ЦАО колеблются от $5 700/м2 в Замоскворечье до $8 900/м2 на Остоженке.

Ниже приведены цены по основным районам:

Остоженка – $8900/м2

Арбат - $6200/м2

Якиманка - $6100/м2

Патриаршие Пруды – $8000/м2

Тверской – $6400/м2

Плющиха –$6200/м2

Замоскворечье – $5700/м2

Дефицит участков под застройку, сложности с оформлением документации, ограничение по этажности, непрозрачность рынка и административные барьеры значительно ограничивают объем предложения.

Но, несмотря на объективные трудности, элитная застройка будет активно развиваться.

В 2005 году существенно увеличится предложение – в пределах 15–17%. В особенности, это затрагивает Центральный административный округ, где сконцентрирована основная доля элитного жилья. По обобщенным данным, в 2005 году в пределах Садового кольца будет завершено строительство порядка 25 объектов.

Основные направления нового строительства.

Остоженка в силу высокого качества объектов, однородного социального статуса проживающих и имиджа «самого элитного района Москвы», по-прежнему, будет пользоваться большой популярностью Однако и по престижности, и по доходности вложений будут также популярны районы Замоскворечья и Плющихи – ближайшие конкуренты Остоженки.

Высокая строительная активность ожидается в районе Тверской, причем не только в центре, но и за пределами Садового

Весьма перспективным в 2005 году будут районы Хамовники и Сретенка-Сухаревская.

Рынок ожидает начала развития Болотного острова, но, скорее всего, активно этот проект начнет развиваться в 2006 году

5.5. Тенденция.

В дополнение к активному строительству клубных особняков, девелоперы, располагая достаточным количеством средств, чтобы осваивать большие площади, также начнут интенсивно проектировать и возводить элитные жилые комплексы

. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта, является его текущее использование.

VI. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В большинстве случаев затратный подход не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются достаточные, а порой и единственные основания:

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

технико-экономическое обоснование нового строительства;

оценка объектов незавершенного строительства;

оценка в целях страхования и налогообложения;

недостаток информации для применения других подходов к оценке (неразвитость рынка);

уникальные индивидуальные характеристики объекта оценки.

Оценщик считает, что для определения рыночной стоимости объекта оценки данный подход применять не целесообразно, так как:

- официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

- оценщику не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

рынок, на котором позиционирован объект оценки, достаточно развит;

имеется большая база данных для использования других подходов к оценке объекта, которые дадут наиболее точные результаты;

при расчетах затрат на выделение земельного участка и строительство целого дома, выделение части, относящейся к оцениваемым помещениям, возможно лишь с большой погрешностью;

процесс определения величины накопленного износа отдельно взятых помещений в доме практически невозможен, так как сложно определить взаимное влияние износа здания в целом и износа его составной части.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были поданы в реестр на продажу. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Указанный метод предусматривает, посредством использования корреляционных коэффициентов, осуществить приведение рассматриваемых объектов-аналогов в территориальные условия оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Однако в настоящее время в России оценка рыночной стоимости объектов недвижимости методами, используемыми в развитых странах, затруднена из-за неразвитости рынка и сокрытия риэлтерами, агентствами по недвижимости и участниками сделок информации о реальных ценах купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации не удалось собрать достаточное количество исчерпывающих данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причинами послужило повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, а так же некоторая стагнация процесса вложения средств в Российскую недвижимость, обусловленная неоднозначностью общей политической ситуации. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались в большинстве случаев на цены предложения.

Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы информационных агентств «Риэлтинформ», «RussianRealty» и «Мобиле», информация в журналах: «Недвижимость для бизнеса», «Тригон», «Столичная недвижимость», «Каталог недвижимости Москвы и Московской области»; в газетах: «Из рук в руки», «Ведомости», «Квартира Дача Офис»; базы данных риэлтерских компаний г. Москвы: «Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости», агентство недвижимости «Миэль», агентство недвижимости «Penny Lane Realty», агентство недвижимости «Бест-недвижимость»,агентство недвижимости «ИНКОМ», агентство недвижимости «Colliers international», агентство недвижимости «Stiles & Riabokobylko» и собственные наблюдения оценщиков.

Известно, что ни один из выбранных для сравнения объектов не будет полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому для сравнения был выбран один из самых распространенных параметров – цена за единицу площади, то есть 1 м².

Для проведения оценки нами были выбраны сопоставимые объекты для квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемого объекта – жилые помещения. При этом учитывались схожесть месторасположения, параметрические характеристики.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Определение корректировок

Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом.

Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. Далее объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж.

Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов в 1 квартале 2006 г..

Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от престижности района, удаленности от центра и т. д. В данном случае поправка не применяется, так как аналоги и объект оценки расположены в одном микрорайоне.

Удаленность от метро. Поправка учитывает зависимость цены объекта от транспортной доступности. В данном сегменте жилой недвижимости небольшое различие у аналогов такого фактора, как удаленность от метро, не влияет на привлекательность

объектов и, следовательно, на стоимость объекта.

Тип конструкции здания. Анализ рынка показывает, что здания, построенные из кирпича или со значительной его долей в несущих конструкциях, имеют стоимость выше, чем у аналогичных объектов, построенных с применением железобетонных панелей или монолитного железобетона. В данном случае корректировка не проводилась в виду идентичности объектов аналогов и объекта оценки. икрооценки расположены примерноа оценки сранительным подходом

Этажность. Обычно, при прочих равных условиях, жилые объекты, расположенные на первых или последних этажах, продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Так как рассматриваемые объекты не различаются по данной характеристике, данная корректировка не определялась.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Так как рассматриваемые объекты по площади различаются незначительно, то размер данной корректировки не рассчитывался.

Состояние помещений, уровень отделки. Более высокий уровень отделки и состояния помещений подразумевает, что собственник объекта понес дополнительные расходы на доведение уровня отделки до того или иного уровня. Следовательно, при продаже объекта собственник будет стремиться компенсировать себе эти затраты. Таким образом, на рынке квартиры с более высоким уровнем отделки стоят дороже. Так как рассматриваемые объекты имеют один уровень отделки, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Таким образом, стоимость объекта оценки – однокомнатной квартиры общей площадью 33 м², расположенной по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319, рассчитанная сравнительным подходом, составляет округленно (с учетом НДС):

2 270 000 (Два миллиона двести семьдесят тысяч) рублей.

VII. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки.

Так как в оценке нами применялся только сравнительный подход, то необходимости в сведении результатов использования подходов нет.

Таким образом, стоимость объекта оценки – однокомнатной квартиры общей площадью 33 м², расположенной по адресу: г. Москва, ул. Молостовых д. 11, кор. 1 кв. 319 – по состоянию на 14 января 2006 года, составляет (с учетом НДС):

2 270 000 (Два миллиона двести семьдесят тысяч) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Эксперт-оценщик

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ.

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519.

3. Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446.

4. Болдырев В. с., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука 1997 г.

5. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений, Пер. англ.. М. ИНФРА-М, 1996.

6. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 1998 г.

7. Информационно-аналитический Бюллетень «Rway».