СОДЕРЖАНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ .4

2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ…….…………….…..……………….…………………………………..6

3.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ……...…………………..….……………………………......6

3.1.ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ…………….…6

3.2 ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ……………………………………………………..7

3.3.ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ……………………………………………………7

3.4.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ………………………………………………………………………......7

4.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ……………………………………………………….……9

4.1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………….………………………….……10

4.2.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………………...........11

4.3.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………….…. 19

4.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД……………………………………………………………………..20

5.ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ…………………..…………………….……………………..21

7.БИБЛИОГРАФИЯ ……………………………………………………………………………..23

Приложение №1 Заявка, документы, предоставленные Заказчиком

Приложение №2 Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков, страховки

Приложение №3 Акт осмотра, фотографии с места оценки

1. ВВЕДЕНИЕ

2. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Работа по оценке стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для восстановления поврежденных потолков, стен, полов, дверей, имущества в квартире, расположенной по адресу: г.Москва, Троицкая д.9, кор.1, кв.135

1. Выезд на объект.

2. Визуальный осмотр и изучение оцениваемых повреждений с целью их идентификации.

3. Составление Акта Осмотра повреждений объекта оценки.

4. Переговоры с Заказчиком или представителями Заказчика.

6. Оценка стоимости ремонта.

7. Определение итоговой стоимости ремонта квартиры.

8. Составление отчета об оценке.

3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ

В отчете использованы Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.

Использованы также стандарты Российского общества оценщиков (РОО):

СТО РОО: 20-01-96, 20-02-96, 20-06-96, 21-01-95. Федеральные стандарт оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ №254,255,256 от 20.07.2007 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»; Стандарты РОО

3.1. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Отчет выполнен в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности « утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519»

При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих предположений и ограничений, являющихся неотъемлемой частью данного отчета:

Правовой статус объекта оценки определен на основании сведений, переданных Заказчиком. Данная информация принята как достоверная без какой-либо юридической проверки.

Информация, оценки и мнения, содержащиеся в данном отчете, получены из источников, считающихся надежными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

Предполагается, что данные о площадях и размерах объекта, основанные на представленной Заказчиком документации, являются достоверными.

Оценщик провел визуальную инспекцию объекта оценки и отметил в данном отчете все видимые важные ценообразующие факторы, которые могли быть замечены. Оценщик не несет ответственности за неточности оценки, которые могли быть следствием скрытых (необнаруженных при визуальном осмотре) и поэтому неучтенных дефектов. Таким образом, предполагается, что отсутствуют какие-либо скрытые дефекты, кроме обнаруженных, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

Оценка была произведена только для указанных целей. Настоящий отчет действителен только в полном объеме.

Профессиональный оценщик не должен разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от клиента, равно как и результаты задания, выполненного для работодателя или клиента, за исключением следующих лиц:

• лиц, письменно уполномоченных клиентом;
• суда, арбитражного или третейского суда.

(«Временные правила оценочной практики», 1.3).

Мнение Оценщика действительно только на дату оценки. Дата оценки определена на 04.09.2008г. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта.

3.2. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ

Цель настоящей оценки – определение стоимости воспроизводства объекта оценки (неотделимых улучшений – ремонта в жилой квартире), которая в контексте настоящего отчета определяется следующим образом:

стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

3.3. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ

В задачу настоящего отчета не входило проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки. При определении стоимости неотделимых улучшений оценщики исходили из следующего:

1) сведения, представленные Заказчиком, являются подлинными.

3.4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости воспроизводства объекта оценки связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности. Этап также включает заключение с заказчиком договора об оценке.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. На втором этапе также производится установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности. Проводится анализ рынка, к которому относится объект оценки.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке. Применение нескольких подходов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Понятие "лучшего и наиболее эффективного использования" означает разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату оценки. При этом должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера.

При использовании затратного подхода (Cost Approach) оцениваются затраты на полное восстановление или замещение объекта, из которых вычитается величина оцененного износа объекта оценки. Результатом является оцененная стоимость объекта. Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену, большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Затратный подход требует определения трех видов износа объекта оценки: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход (Direct Sales Comparison Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений на продажу подобных объектов.

Доходный подход (Income Approach) в данной работе не использовался.

Пятый этап процесса оценки заключается в обобщении результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и

того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок и т.д.

Заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

Шестым этапом является составление и передача заказчику объекта оценки заключения и отчета об оценке.

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СПИСОК РАБОТ

Квартира находится по адресу: г.Москва , Троицкая д.9, кор.1, кв.135

Объект оценки – неотделимые улучшения жилой квартиры – ремонт. На момент осмотра визуальным методом установлен износ: 40 %

Точное описание указано в Акте осмотра недвижимости № 161 ООО Модус-А, являющимся неотъемлемой частью настоящего Отчета. Согласно акту осмотра ООО «Металлист - центр» от 18.08.2008, и акту ООО Модус-А № 161 от 04.09.2008, процесс ремонта в квартире Заказчика составляет следующие виды работ:

• Ремонт потолка (окраска) на площади 10,6 кв.м
• Демонтаж стеклообоев под покраску (общей площадью стен) 20 кв.м
• Повторная оклейка обоями под покраску (общей площадью стен) 20 кв.м , окраска стен на площади 33 кв.м
• Замена двери под стекло 2,2*0,9, дверной коробки

• Ремонт потолка (окраска) на площади 21,3 кв.м
• Демонтаж стеклообоев под покраску (общей площадью стен) 38 кв.м
• Повторная оклейка обоями под покраску (общей площадью стен) 38 кв.м , окраска стен на площади 44 кв.м
• Циклевание, покрытие лаком паркета из массива (напольное покрытие) на площади 21,3 кв.м

• Ремонт потолка (окраска) на площади 16,5 кв.м
• Демонтаж стеклообоев под покраску (общей площадью стен) 44 кв.м
• Повторная оклейка обоями под покраску (общей площадью стен) 44 кв.м , окраска стен на площади 44 кв.м
• Замена ковролина (напольное покрытие), подложки (фанера) на площади 16,5 кв.м
• Замена дверной коробки 2,2*0,9, наличников-4 шт.

• Ремонт потолка (окраска) на площади 17,6 кв.м
• Демонтаж, монтаж гипсокартонного потолка (окраска) на площади 4,4 кв.м
• Демонтаж стеклообоев под покраску (общей площадью стен) 34 кв.м
• Повторная оклейка обоями под покраску (общей площадью стен) 34 кв.м , окраска стен на площади 34 кв.м
• Замена полового покрытия (паркет из массива) на площади 17,6 кв.м

• Демонтаж, монтаж реечного потолка, замазка штроб на потолке на площади 3,5 кв.м
• Замена дверной коробки 2,2*0,7, дверного полотна глухого

• Замазка штроб на потолке (окраска) на площади 1,5 кв.м
• Замена облицовочной плитки на площади 0,5 кв.м

ИМУЩЕСТВО :

- замена испорченного матраса (кокос) 2,0м*1,8м*0,16

- замена прикроватной тумбочки (2 шт ) «словения» 0,6*0,5*0,4м

-замена кровати 2,2*1,85м

-замена кухонной мебели(без фасада)- напольный шкаф Ш*В*Г 0,8*0,85*0,60м

-замена кухонной мебели(без фасада)- напольный шкаф Ш*В*Г 0,8*0,85*0,60м

-замена кухонной мебели(без фасада)- напольный шкаф Ш*В*Г 0,8*0,85*0,60м

- замена полотна массив дуба, шпонирован венге (верхняя часть) напольной полки 1,72*0,45*0,5м

-замена стола ДСП 1,18*0,53*0,78

- ремонт четырех дверей встроенного шкафа 3,05*2,9*0,6 м (дуб)

Исходя из размерных данных квартиры был сделан расчет метража потолков и стен под демонтаж и оклейку обоями, а именно:

площадь стен S=Pх h P= 2а+2б

S- площадь обклеиваемых поверхностей все стен , Р- периметр

а, б- длинна стен , h- высота обклеиваемых поверхности

Таким образом, исходя из полученных данных, была определена стоимость ремонта полов, стен и потолков квартиры, поврежденных элементов, включая установку и прочие работы.

4.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Для определения стоимости объекта использован Затратный подход.

При выполнении настоящей работы был проведен ряд исследований и собрана необходимая информация.

• У Заказчика были получены следующие сведения по оцениваемому объекту.
• Произведен осмотр оцениваемых улучшений.

Данные, полученные у Заказчика, были подкреплены личной инспекцией оцениваемого объекта. В процессе инспекции были осмотрены повреждения жилой квартиры.

4.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта с учетом предпринимательской прибыли;

3) расчет выявленных видов износа;

4) расчет итоговой стоимости объекта путем корректировки восстановительной стоимости объекта оценки на износ.

Анализ использования разновидностей определения затрат на строительство в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного метода:

• стоимостной метод;
• ресурсный метод;
• модульный метод;
• метод сравнительной единицы.

Стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Чаще всего использование стоимостной разновидности затратного метода приводит к получению заниженной оценки по следующим основным причинам:

· в сметной документации (в ценах 1984 года) занижены нормы времени и, соответственно, расценки на основную заработную плату и эксплуатацию машин и механизмов по сравнению с ценами на строительные материалы, что не может быть исправлено директивными коэффициентами пересчета;

· занижена стоимость работ по внутренней отделке помещений;

· скорость изменения директивных корректирующих коэффициентов часто отстает от динамики реальных рыночных цен;

· при использовании сметной документации в ценах до 1984 года возникают трудности с пересчетом затрат в цены 1984 года для последующего применения дефляторов.

Ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.

Основная заработная плата и стоимость эксплуатации машин и механизмов обычно определяется в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа

здания, или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.

Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает лучшее приближение к рыночным ценам, чем стоимостной.

Модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д. Стоимость любого компонента получают исходя из его единичной стоимости, то есть суммы прямых и косвенных издержек, необходимых для устройства единичного объекта. Например, единичная стоимость 1 кв.м кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и других издержек, необходимых для возведения 1 кв. м стены. Зная объем каждой компоненты и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения. Метод разбивки по компонентам наиболее полно соответствует технологии определения сметной стоимости строительно-монтажных работ на основе сборников единичных расценок (ЕРЕР), применяемых в России.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, стоимости строительства одного квадратного метра общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.

После определения восстановительной стоимости ремонта (как нового) определяется его износ.

Принято выделять три вида износа:

1. Физический износ;

2. Функциональное устаревание;

3. Экономическое устаревание (результат воздействия внешних экономических факторов).

Физический износ — это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями и инженерными системами, первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами, физический износ — это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

Одним из простейших и в то же время приближенных способов оценки износа сооружения является его определение с использованием сопоставления срока эксплуатации здания (элемента) с нормативным сроком.

И = t / T ´ 100%

где И — износ сооружения

t, T — соответственно фактический и нормативный сроки эксплуатации.

При использовании рассмотренного подхода необходимо учитывать влияние ремонтно-восстановительных работ на величину остаточного физического износа, которое может быть оценено, например, по методике, приведенной в работе Н.В. Нечаева «Капитальный ремонт жилых зданий», М., 1990.

Поэтому более обоснованным является определение физического износа отдельных конструктивных элементов по характерным физическим признакам, по наличию и степени развития дефектов и повреждений, накопленных во время эксплуатации. Данные о таких признаках имеются в технической литературе.

Кроме физического износа происходит и функциональное устаревание (моральный износ). Функциональным устареванием обычно называют несоответствие, существующее на момент оценки, нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Функциональное устаревание (моральный износ) означает, что объект не соответствует духу времени. При этом любой его элемент может прекрасно работать, но не удовлетворять современным стандартам. Устаревание может быть вызвано недостатком или избытком функциональных элементов.

Внешний износ (экономическое устаревание) характеризует потерю ценности объекта из-за внешних по отношению к нему факторов, находящихся вне контроля собственника.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Для определения полной восстановительной стоимости зданий обычно используют один из четырех методов:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сравнительной единицы;

· метод сводного сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство (ремонт) аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м. площади или на 1 куб. м объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, при этом получают стоимость оцениваемого здания или сооружения.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость объекта.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно–монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

В связи с тем, что проектно-сметной документации на ремонт Заказчиком предоставлено не было, в условиях сложившегося рынка Оценщики считают, что наиболее точным будет применение метода поэлементного расчета, представленный в следующих таблицах.

1. Расчет восстановительной стоимости ремонта потолка на кухне – 10,6 кв.м, в комнате №1 – 21,3 кв.м, в комнате № 2 – 16,5, в коридоре, холле – 17,6 кв.м, в ванной – 3,5 кв.м, в уборной – 1,5 кв.м

2 . Расчет стоимости ремонта стен на кухне – 10,6 кв.м, в комнате №1 – 21,3 кв.м, в комнате № 2 – 16,5, в коридоре, холле – 17,6 кв.м, в уборной – 1,5 кв.м

3. Расчет восстановительной стоимости ремонта пола в комнате в комнате №1 – 21,3 кв.м, в комнате № 2 – 16,5, в коридоре, холле – 17,6 кв.м

4. Дополнительные расходы

5. Расчет восстановительной стоимости имущества .

По причине невозможности определения точного названия и производителя имущества заказчика, расчет ущерба имущества производится по объекту аналогу.

Таким образом, итоговая стоимость ремонта в квартире без учета износа составит (округленно):

389 826 (Триста восемьдесят девять тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 50 коп

в том числе:

Стоимость работ составляет: 210 125 (Двести десять тысяч сто двадцать пять) рублей 50 коп

Стоимость материалов составляет: 122 936 (Сто двадцать две тысячи девятьсот тридцать шесть) рублей 00 коп

Стоимость имущества составляет: 56 765 (Пятьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей 00 коп

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОГО РЕМОНТА С УЧЕТОМ ИЗНОСА.

Износ начисляется только на стоимость материалов.

Общая формула расчета стоимости материалов с учетом износа:

• Ифиз – физический износ;
• Ифун – функциональный износ;
• Ивнеш – внешний износ.

Величина накопленного физического износа составляет – 20 %.

Функциональный износ ремонта экспертами был принят равным нулю.

Внешний износ принят равным 20 %.

Стоимость воспроизводства оцениваемых неотделимых улучшений составит:

Отсюда, стоимость материалов с учетом износа 78 679 (Семьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей 04 коп

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОГО РЕМОНТА С УЧЕТОМ ИЗНОСА составляет:

210 125 рублей 50 коп + 78 679 рублей 04 коп + 56 765 рублей 00 коп = 345 569 (Триста сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят девять ) рублей 54 копеек

4.3. Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного

подхода

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемыми. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемой собственности.

В данной работе сравнительный подход не применялся, так как не представляется возможным подобрать сопоставимые аналоги оцениваемым улучшениям за неимением таких на рынке.

4.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип , местоположение, условия финансирования, возможности регионального рынка и др.

Преимущества методов оценки, основанных на доходном подходе, состоят в следующем:

— только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.;

— учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных данных;

— обеспечивается измерение экономического устаревания.

Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено методами капитализации — либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков, либо посредством метода прямой капитализации.

В основе методов капитализации лежит принцип ожидания будущих выгод — доходов во время владения и доходов от продажи после окончания владения. Для измерения доходов используются понятия: потенциальный и эффективный валовый доходы и чистый операционных доход.

Потенциальный валовый доход (potential gross income — PGI) — это общий потенциальный валовый доход от при ее полной занятости. PGI определяется на основе уровня арендной платы на дату оценки, а также на основе прогнозируемого уровня в

течение определенного периода или срока владения.

Действительный, или эффективный валовый доход (effective gross income — EGI) — есть ожидаемый доход от с учетом уровня незанятости и потерь при сборе арендной платы.Чистый операционный доход (net operating income — NOI) — есть действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

В данной работе доходный подход не применялся из-за невозможности спрогнозировать доход от ремонта жилой квартиры, которая не является коммерческим объектом.

5. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

В настоящем разделе отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно наиболее вероятной стоимости воспроизводства. Анализируя результаты, которые были получены затратным подходом, Оценщик пришел к выводу, что полученные значения определяют наиболее вероятную стоимость объекта оценки.

Стоимость объекта оценки составляет:

не применялся

не применялся

345 569 (Триста сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят девять ) рублей 54 копеек. Для данного объекта при обобщении результатов затратный подход учитывался с весом 1.0.

Таким образом, на 04.09.2008г года стоимость восстановительного ремонта с учетом износа, произведенных в жилой квартире по адресу: г.Москва, Троицкая  составляет: 345 569 (Триста сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят девять ) рублей 54 копеек

6. ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Мы, нижеподписавшиеся, настоящим удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и исходя из наших знаний и убеждений:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, насколько нам известно, верны и соответствуют действительности. Информация предоставленная Заказчиком признается верной без дополнительной проверки.

2. Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничительных условий и являются нашими персональными, беспристрастными, профессиональными анализом, мнениями и выводами.

3. Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объектах оцениваемой собственности, а также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.

4. Наше вознаграждение ни в коей мере не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений или выводов, содержащихся в отчете.

5. Нами был произведен личный осмотр оцениваемого объекта .

6. Ни одно лицо не оказывало существенного профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет.

7. Наш анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий отчет составлен в полном соответствии с требованиями Международных стандартов оценки МСО 1-4.

8. Оцененная рыночная стоимость восстановительных работ признается действительной на дату оценки: 04 сентября 2008 года.

Оценщик ООО Модус-А

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519.
3. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука 1997 г.
4. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений, Пер. англ.. М. ИНФРА-М, 1996.
5. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 1998 г.
6. Информационно-аналитический Бюллетень «Rway»
7. Интернет-сайты агентств недвижимости.
8. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
9. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход.
10. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
11. Федеральные стандарт оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ №№254,255,256 от 20.07.2007
12. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»
13. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
14. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»